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「みんなで大家さん」はなぜ2度の処分をすり抜け、3度目でようやく止まったのか

2026年9月1日、大阪府と東京都は不動産投資商品「みんなで大家さん」を運営する会社の事業許可を取り消しました。約3万7000人から2000億円超を集めた商品の、事実上の終了です。しかしこの会社が行政処分を受けたのは、これが初めてではありません。2012年、2013年、2024年。今回で4度目の処分でした。なぜ3度も処分を受けながら、営業を止められなかったのでしょうか。

2026年9月1日に何が確定したか

大阪府と東京都は2026年9月1日、「みんなで大家さん」シリーズの営業者である都市綜研インベストファンド株式会社と、販売会社のみんなで大家さん販売株式会社に対し、不動産特定共同事業法に基づく事業許可の取り消し処分を出しました。大阪府はこの処分について、会社の債務超過額が約2881億円にのぼると認定しています。

「みんなで大家さん」は年7%前後の分配金をうたい、およそ3万7000人から2000億円を超える出資を集めた商品でした。大阪府によると、出資者へ返済すべき資金のうち約188億円(対象7511人)がすでに期限を過ぎても支払われておらず、今後さらに返済期限を迎える分だけで約1724億円(対象約6万5000人)にのぼるといいます。一方で会社の現預金残高は9000万円あまりしかなく、府は期限どおりの返済は極めて困難だとの見方を示しました。

📌 出典: MBSニュース(Yahoo!ニュース配信)、 読売テレビ(Yahoo!ニュース配信)、 日本経済新聞。 解釈と考察は当サイトが独自に執筆しています。

去年7月から主力商品の分配金が止まり、出資者の集団訴訟が相次いだ末の処分です。2026年3月には大阪地裁がその一部について、出資金の全額返還を命じる判決を出してもいます。ここまでは、多くのメディアがすでに報じている経緯です。

私たちがこの記事で立てたい問いは別のところにあります。この会社が行政処分を受けたのは、実は今回が初めてではありません。2012年に60日間の業務全部停止、2013年に60日間の業務一部停止、そして2024年6月にも各30日間の業務停止命令を受けています。3度の処分を受けながら、なぜこの会社は2026年まで許可を維持し続けられたのでしょうか。

なぜ2年以上、事業を止められなかったのか

直近のきっかけは2024年6月17日の行政処分です。大阪府と東京都は、対象不動産の計画に重要な変更があったのに投資家への説明が不十分だったとして、都市綜研インベストファンドとみんなで大家さん販売にそれぞれ30日間の一部業務停止命令を出しました。

ここで注目したいのは、処分そのものよりその直後に何が起きたかです。会社側はこの業務停止命令を不服として、処分の効力を止めるよう大阪地裁に申し立てました。そして2024年6月27日、裁判所はこの申し立てを認め、業務停止命令の効力を停止しています。つまり行政が「止めろ」と命じた数日後には、裁判所が「いったん止めなくてよい」と判断したことになります。

行政の許可は「危なくない」ことの証明ではなく、「今のところ違法とは言い切れない」ことの確認にすぎない。

この一件は、日本の行政処分の仕組みそのものが持つ性質を映しています。不特法の処分には段階があり、いきなり許可を取り消すのではなく、まず期間限定の業務停止で是正を促す設計になっています。事業者には反論の機会があり、処分の妥当性を裁判で争う権利もあります。これは事業者の権利を守るための、まっとうな仕組みです。しかし同時に、この仕組みは「本当に危険な事業者を、すぐには止められない」という副作用も抱えています。

実際、業務停止の効力が争われている間も、会社の看板が下りることはありませんでした。2024年の処分から、分配金の支払いが止まる2025年7月までのおよそ1年間、「みんなで大家さん」は通常どおり営業を続けています。この1年に新しく出資した人がいれば、その資金は今回の債務超過2881億円の一部に積み上がっている可能性があります。

「処分を受けても営業中」が安心材料に変わる構造

この会社にはもう一つ、見落とされがちな過去があります。2013年の業務停止処分のあと、大阪府の指導に従って2010年度から2012年度の決算を修正した結果、その3期分の貸借対照表がいったん債務超過になっていたことが分かっています。ただし会社はその後、2013年度末までに増資を行い、債務超過を解消しました。

つまりこの会社は、13年前にも一度「資産の過大計上」を指摘され、決算を修正したら債務超過が発覚し、資本を積み増して切り抜けた経験があります。今回の2881億円という金額の桁は当時と比べものにならないほど大きくなっていますが、「指摘を受けたら数字が悪化し、それでもいったんは持ちこたえる」という同じパターンが、規模を変えて繰り返されているように見えます。

• 2012年:60日間の業務全部停止
• 2013年5月:60日間の業務一部停止(資産の過大計上が原因)
• 2024年6月:各30日間の業務停止命令(投資家への説明不足が原因)、直後に効力停止が認められる
• 2025年7月:主力商品の分配金が停止
• 2025年11月・2026年2月:計約2500人が総額約232億円を求めて集団提訴
• 2026年3月:大阪地裁が集団訴訟の一部で全額返還を命じる判決
• 2026年9月1日:大阪府・東京都が事業許可を取り消し

投資家の側から見ると、この経緯はもっと単純な形で受け取られていたはずです。「行政処分があったと聞いたが、その後も普通に営業している」「配当も届いている」。処分を受けても事業が続いているという事実そのものが、「まだ大丈夫」という安心材料に変換されてしまうのです。年7%という高い利回りに、行政の許可という後ろ盾が重なれば、老後資金の運用先として選ばれるのは自然な流れでもあります。

しかし行政の許可は、事業者が法律上の要件を満たしていることの確認であって、事業の成功や元本を国が保証するものではありません。この前提が投資家に十分伝わっていなかったことも、被害が長期化した一因だと考えられます。

もう一つ見逃せないのが、資金の流れです。専門家からは、この種のファンドが後から入ってきた出資者の資金を、先に出資した人への分配金に回していた可能性が指摘されています。もしそうであれば、行政処分のあとも営業が続いた期間そのものが、次の分配金を払うための新しい資金を集める時間として機能していたことになります。「事業が続いている」という安心感が、皮肉にも次の被害を呼び込む燃料になっていたのなら、営業を止めるタイミングの遅さは、被害の総額に直接はね返っていたはずです。

「それでも法治主義は守られた」という反論への応答

ここまでの主張に対しては、当然、強い反論が成り立ちます。自分で書いておきます。

「会社が処分の効力停止を裁判所に申し立てるのは正当な権利であり、行政が疑わしいというだけで即座に許可を取り消していたら、それこそ適正手続きに反する。段階を踏んで慎重に処分を重ねたことは、法治国家として正しい手順だったはずだ」。この批判は筋が通っています。実際、2024年の処分が本当に許可取り消しに値するほど重大だったかどうかは、当時の時点では明らかではありませんでした。

それでも、私たちはこう考えます。手続きが適正だったことと、その結果として被害が拡大したことは、両方とも事実として残ります。2024年の処分から2026年の許可取り消しまでのおよそ2年3か月の間に、少なくとも一部の出資者は新たに資金を投じ、その資金の多くは今回の2881億円という債務超過の中に含まれています。制度が事業者の権利を守ろうとした結果、新たな被害を止めることに失敗したのなら、「手続きは正しかった」で終わらせず、次にどう設計し直すかを議論する必要があります。

よくある質問

「みんなで大家さん」はなぜ2026年に事業許可が取り消されたのですか?

大阪府と東京都が2026年9月1日、運営会社の都市綜研インベストファンドと販売会社「みんなで大家さん販売」に対し、不動産特定共同事業法に基づく事業許可の取り消し処分を出したためです。理由は約2881億円の債務超過と、出資者への返還約束(合計約188億円、対象7511人)を守れなかったことです。

過去にも行政処分を受けていたのに、なぜ営業を続けられたのですか?

2012年、2013年、2024年と過去に計3度の業務停止処分を受けていましたが、いずれも期間限定の一部・全部業務停止にとどまり、許可そのものは維持されました。2024年6月の処分については、会社側が大阪地裁に処分の効力停止を申し立てて認められ、処分の効果が一時的に止まった経緯もあります。

出資したお金は返ってくるのですか?

2026年3月に大阪地裁が集団訴訟の一部について出資金の全額返還を命じる判決を出しましたが、会社の現預金は数千万円規模とされ、今後の返済予定額(約1724億円、対象約6万5000人)に対して極めて不十分です。判決が出ても、回収できる保証はありません。

まとめ

「みんなで大家さん」が最終的に止まるまでには、3度の行政処分と13年以上の時間が必要でした。個々の処分や、それに対する会社側の法的手段は、それぞれ手続き上は成り立つものだったはずです。しかしその積み重ねの結果、出資者から見れば「処分を受けても営業を続けている会社」という、実態とは違う安心感だけが残りました。

今日、高い利回りをうたう投資話に出会ったら、まず確かめてほしいことがあります。行政の許可は、その事業が違法でないという確認であって、お金が返ってくることを誰かが保証してくれる印ではありません。「許可を受けている」と「安全」の間には、私たちが思っている以上の距離があります。

そしてもう一つ。この構造は「みんなで大家さん」だけの特殊な話ではありません。期間限定の業務停止という軽い処分と、それを法廷で争う権利がある限り、同じパターンはほかの事業者でも起こり得ます。次に同じような高利回り商品を見かけたとき、「行政の許可がある」という一言だけで安心してよいのかどうか。この問いを自分の中に残しておくことが、今回の一件からいちばん持ち帰るべき教訓だと考えます。

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